Viviendas turísticas en España

Name: Viviendas turísticas en España
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Claves normativas y jurisprudenciales para entender su regulación

Esta monografía ofrece el análisis más actualizado del complejo régimen jurídico de las viviendas de uso turístico en España, abordando desde la normativa europea reciente hasta el Real Decreto 1312/2024 sobre el Registro Único de Arrendamientos. La obra sistematiza la dispersión normativa estatal, autonómica y local, examinando la jurisprudencia clave del Tribunal Supremo y del TJUE para proporcionar seguridad jurídica a operadores, propietarios y administraciones en un sector marcado por la alta litigiosidad y el intervencionismo administrativo.

SKU: 9791388096310 Categoría: Inmobiliario

Descripción

La regulación jurídica de las viviendas turísticas se ha convertido en uno de los desafíos más urgentes del Derecho administrativo y mercantil actual. Ante el crecimiento exponencial de esta modalidad alojativa, ha surgido una respuesta normativa multinivel que combina directivas europeas, leyes estatales, decretos autonómicos y ordenanzas municipales, creando un escenario de alta complejidad técnica. Esta obra desentraña dicho laberinto normativo, partiendo de una necesaria contextualización histórica y conceptual para abordar los problemas prácticos que enfrentan juristas y operadores del sector.

El núcleo de la obra analiza exhaustivamente la naturaleza jurídica de la vivienda vacacional desde la perspectiva del urbanismo, estudiando las competencias municipales para limitar o prohibir estos usos mediante el planeamiento. Se examina con detalle la jurisprudencia de los Tribunales Superiores de Justicia y del Tribunal Supremo sobre la zonificación, las moratorias y las exigencias de licencias, así como la compatibilidad de estas restricciones con la Directiva de Servicios y los principios de necesidad y proporcionalidad.

Como elemento diferenciador de máxima actualidad, el libro incorpora el estudio detallado de las normas más recientes, incluyendo el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre el intercambio de datos de alquiler de corta duración y el Real Decreto 1312/2024 que crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Estas herramientas buscan combatir la oferta ilegal y mejorar la transparencia, imponiendo nuevas obligaciones de registro e información a las plataformas intermediarias y a los titulares de las viviendas.

Finalmente, la obra enriquece la visión nacional con un profundo análisis de Derecho comparado, revisando las soluciones adoptadas en destinos clave como París, Berlín, Londres o Nueva York. Con un enfoque pragmático, el autor cierra con una batería de conclusiones y una sistematización de la jurisprudencia más relevante, convirtiendo este manual en una herramienta esencial para abogados, técnicos municipales, administradores de fincas y consultores turísticos que requieren respuestas certeras en un entorno regulatorio en constante mutación.

Información adicional

Subtítulo	Claves normativas y jurisprudenciales para entender su regulación
Autor	Javier Valentín Peñate
Editorial	Atelier
Edición	2026
Páginas	347

PRÓLOGO
ABREVIATURAS
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO 1. TURISMO Y DERECHO DEL TURISMO
1. El turismo: su importancia a nivel global
2. Derecho Turístico vs. Derecho del Turismo: entre Derecho público y Derecho privado
3. Una primera aproximación al concepto de viviendas turísticas
4. Viviendas turísticas y economía colaborativa
CAPÍTULO 2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LOS ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS
1. Aparición del fenómeno turístico
2. El turismo en la Edad Antigua
3. El turismo en la Antigua Roma
4. El alojamiento en la Edad Media y Edad Moderna
5. Alojamientos turísticos en España a partir del s. XIX
6. El origen histórico de las viviendas turísticas en los archipiélagos canario y balear
  1. Los primeros alojamientos turísticos en el archipiélago canario. Las viviendas vacacionales como primera modalidad de alojamiento turístico
  2. El archipiélago balear
CAPÍTULO 3. CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS
1. Antecedentes legislativos inmediatos de las viviendas turísticas
2. La materia turística como competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas
3. El concepto legal de vivienda vacacional o turística en la normativa estatal
4. El concepto legal de vivienda vacacional o turística en el ámbito autonómico. Su régimen jurídico
5. Sobre una pretendida definición unitaria del fenómeno
6. Los elementos definitorios comunes de las viviendas turísticas
7. La Directiva de Servicios: su contribución al auge de las viviendas turísticas
  1. La declaración responsable como instrumento de acceso al ejercicio de la actividad turística
  2. Los principios inspiradores: no discriminación, necesidad y proporcionalidad
8. Las sentencias turísticas del Tribunal Supremo sobre las normas sectoriales de viviendas vacacionales
9. El régimen jurídico de las viviendas turísticas: una normativa en constante revisión
CAPÍTULO 4. NATURALEZA JURÍDICA DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS: UNA PERSPECTIVA DESDE EL URBANISMO
1. Las viviendas turísticas son viviendas
2. Viviendas turísticas y planeamiento urbanístico
3. La posición de la CNMC
4. Las normas autonómicas y las referencias a los usos del suelo
5. La competencia municipal en la ordenación de las viviendas turísticas
6. Especial referencia a los informes de compatibilidad urbanística
7. Viviendas turísticas y uso urbanístico
  1. Planteamiento de la cuestión
  2. Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia que consideran la vivienda turística como un uso terciario
  3. Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia que consideran la vivienda turística como un uso residencial
  4. Reflexiones sobre la vivienda turística y el uso urbanístico
8. La determinante STJUE de 22 de septiembre de 2020 (caso Cali Apartments), como génesis del nuevo planteamiento
9. La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1550/2020, de 19 de noviembre, sobre el PGOU de Bilbao
10. La sentencia del Tribunal Supremo núm. 75/2021, de 26 de enero, sobre el Plan Especial Urbanístico de las viviendas de uso turístico en Barcelona
11. La sentencia del Tribunal Supremo núm. 779/2021, de 1 de junio, sobre el Plan Especial Urbanístico de las viviendas de uso turístico en Barcelona
12. La sentencia del Tribunal Supremo núm. 109/2023, de 31 de enero, relativa a la normativa urbanística del Ayuntamiento de Palma de Mallorca
13. La sentencia del Tribunal Supremo núm. 808/2025, de 24 de junio, sobre el Plan de Protección de Ciutat Vella, Valencia
14. Principales técnicas urbanísticas limitativas de las viviendas turísticas
  1. La zonificación
  2. Tipología edificatoria y ubicación dentro de los inmuebles
  3. Limitación del número máximo de viviendas en un mismo edificio
  4. Implantación en edificios completos
  5. Densidades máximas
  6. Límite máximo de plazas
15. Una visión crítica del planeamiento urbanístico como elemento limitador de las viviendas turísticas. Quebranto del principio de igualdad
16. Limitaciones impuestas por normas autonómicas con rango de ley
  1. El Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, en Cataluña
  2. El Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, de Canarias
17. Otras
CAPÍTULO 5. VIVIENDAS TURÍSTICAS EN EL DERECHO COMPARADO
1. El alojamiento local en Portugal
2. El alquiler de temporada en el Derecho francés. Especial referencia a la ciudad de París
3. El alquiler vacacional en Alemania. Especial referencia a Berlín
4. El alquiler de corta duración en Italia. Especial referencia a Florencia
5. El alquiler de corta estancia en Reino Unido. Especial referencia a Londres y Escocia
  1. Alquiler de corta estancia en Londres
  2. Alquiler de corta estancia en Escocia
6. Países Bajos. Especial referencia a Ámsterdam
7. El alquiler de corta estancia en EE.UU. Especial referencia a Nueva York y Florida
  1. Alquileres de corta estancia en la ciudad de Nueva York
  2. Alquileres de corta estancia en Florida
CAPÍTULO 6. MARCO NORMATIVO EUROPEO Y NACIONAL SOBRE LA RECOGIDA Y EL INTERCAMBIO DE DATOS RELATIVOS A LOS ALQUILERES DE CORTA DURACIÓN
1. El contexto normativo del turismo en la Unión Europea
2. El Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024
  1. Tramitación legislativa
  2. La finalidad y los principios inspiradores de la norma
  3. Estructura del reglamento
  4. El Capítulo I del reglamento: las disposiciones generales
  5. El Capítulo II del reglamento: el Registro
  6. El Capítulo III del reglamento: la comunicación de datos
  7. El Capítulo IV: información, supervisión y ejecución
  8. El Capítulo V: Disposiciones finales
  9. El Capítulo VI: entrada en vigor y aplicación
3. El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
  1. El Registro Único y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
  2. El procedimiento de inscripción y la verificación por el registrador
  3. Obligaciones impuestas a las partes y competencias de la Ventanilla Única Digital
  4. Críticas al Real Decreto
  5. Las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre el Registro Único de Arrendamientos
  6. El futuro del Real Decreto, una norma impugnada en los tribunales
CAPÍTULO 7. CONCLUSIONES
1. Las viviendas turísticas no son un fenómeno nuevo; están unidas al origen mismo del turismo
2. Las viviendas turísticas son una contradictio in terminis
3. La reforma de la LAU, ex Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, preludio del problema regulatorio actual
4. Sobre la necesidad de un régimen jurídico propio para regular el contrato de arrendamiento de vivienda vacacional o contrato de arrendamiento turístico de corta estancia
5. Sobre las fases expansiva y restrictiva del fenómeno regulatorio de las viviendas turísticas en España
6. Las restricciones a las viviendas turísticas desde el punto de vista del planeamiento urbanístico
7. La regulación española de las viviendas turísticas es hiper intervencionista, en relación con el Derecho comparado
8. Luces y sombras del Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento y del Consejo Europeo
ÍNDICE DE JURISPRUDENCIA (POR TRIBUNALES)
1. Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
2. Sentencias del Tribunal Constitucional
3. Sentencias del Tribunal Supremo, sala 1ª
4. Sentencias del Tribunal Supremo, sala 3ª
5. Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia
6. Sentencias de los Juzgados de lo Contencioso Administrativo
7. Sentencias de las Audiencias Provinciales
BIBLIOGRAFÍA

Análisis del Real Decreto 1312/2024 sobre el Registro Único de Arrendamientos
Estudio del Reglamento (UE) 2024/1028 sobre intercambio de datos en alquileres de corta duración
Examen de la Sentencia del TJUE de 22 de septiembre de 2020 (caso Cali Apartments)
Análisis de la STS 1550/2020 sobre el PGOU de Bilbao
Análisis de la STS 75/2021 sobre el PEUAT de Barcelona
Análisis de la STS 779/2021 sobre viviendas turísticas en Barcelona
Análisis de la STS 109/2023 sobre normativa urbanística de Palma de Mallorca
Análisis de la STS 808/2025 sobre el Plan de Protección de Ciutat Vella (Valencia)
Régimen del Decreto-ley 3/2023 de Cataluña sobre viviendas de uso turístico
Régimen del Decreto-ley 1/2024 de Canarias sobre medidas urgentes en vivienda
Estudio comparado: Alojamento local en Portugal
Estudio comparado: Alquiler de temporada en París (Francia)
Estudio comparado: Alquiler vacacional en Berlín (Alemania)
Estudio comparado: Alquiler de corta duración en Florencia (Italia)
Estudio comparado: Alquiler de corta estancia en Londres y Escocia (Reino Unido)
Estudio comparado: Regulación en Ámsterdam (Países Bajos)
Estudio comparado: Alquileres de corta estancia en Nueva York (EE.UU.)
Estudio comparado: Alquileres de corta estancia en Florida (EE.UU.)
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea citadas
Sentencias del Tribunal Constitucional citadas
Sentencias del Tribunal Supremo, sala 1ª citadas
Sentencias del Tribunal Supremo, sala 3ª citadas
Sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia citadas
Sentencias de los Juzgados de lo Contencioso Administrativo citadas
Sentencias de las Audiencias Provinciales citadas