Respuestas a problemas prácticos que plantean las subastas judiciales

Name: Respuestas a problemas prácticos que plantean las subastas judiciales
SKU: 9791388078095
Availability: InStock

El precio original era: 62,40 €.El precio actual es: 59,28 €. IVA incluido

Procesos de ejecución y de división de cosa común

Esta obra ofrece un análisis exhaustivo y práctico sobre la problemática actual de las subastas judiciales en los procesos de ejecución y de división de cosa común. A través de un enfoque de preguntas y respuestas, la autora aborda desde la tasación de bienes y la certificación de cargas hasta la adjudicación y entrega de la posesión, integrando las novedades introducidas por la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia. Es una herramienta esencial para resolver las dudas que surgen en la preparación, celebración y actuaciones posteriores a la subasta.

SKU: 9791388078095 Categoría: Civil Etiqueta: subastas

Descripción

La subasta judicial constituye uno de los momentos más críticos y complejos dentro del proceso de ejecución civil, donde confluyen intereses contrapuestos y una normativa procesal en constante evolución. Esta monografía se presenta como una guía de consulta ineludible para los operadores jurídicos, estructurada para ofrecer soluciones directas a los numerosos incidentes que pueden paralizar o anular el procedimiento de apremio.

El contenido abarca la totalidad del iter procesal, comenzando con la tasación de bienes embargados e hipotecados y la obtención de la certificación de cargas, analizando la problemática de la información registral errónea o desactualizada. Se examinan con detalle los requisitos para pujar, el desarrollo de la subasta electrónica en el Portal de Subastas del BOE, y las eventualidades como la quiebra de la subasta o la subasta desierta, ofreciendo criterios claros sobre la aprobación del remate y la adjudicación.

La obra incorpora un estudio pormenorizado de las reformas introducidas por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, destacando la supresión de la posibilidad de ofrecer el pago a plazos del precio de remate y las nuevas exigencias en la comunicación con acreedores posteriores. Asimismo, se tratan cuestiones de gran relevancia social y jurídica, como la situación de los ocupantes del inmueble (okupas, arrendatarios y titulares de derechos de uso) y los trámites para su desalojo.

Finalmente, se abordan las especialidades de la división de cosa común y la liquidación de cargas, así como la inscripción del decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad, resolviendo las dudas sobre la cancelación de cargas posteriores y la subsistencia de arrendamientos. Su enfoque eminentemente práctico convierte a este libro en un recurso fundamental para abogados, procuradores y letrados de la Administración de Justicia que buscan seguridad jurídica en la fase de realización de bienes.

Información adicional

Subtítulo	Procesos de ejecución y de división de cosa común
Autor	María José Achón Bruñén (Coordinador)
Editorial	La Ley
Edición	2026
Páginas	445

TASACIÓN DE LOS BIENES EMBARGADOS
Acuerdo de las partes
Contenidos posibles y admisibles
Tramitación procesal
Requisitos necesarios para la aprobación del acuerdo
Modificación del acuerdo
Tasación pericial
Sistema de designación de peritos
Denegación del nombramiento de perito
Aceptación o renuncia
Provisión de fondos
Plazo para emitir el dictamen y prórroga
Disconformidad con el informe presentado
Dificultades en la tasación
Retraso en la presentación del informe
Recusación del perito
Cobro de sus honorarios
TASACIÓN DE BIENES HIPOTECADOS
Validez de la hipoteca en que no conste un valor de subasta y consecuencias procesales
Posibilidad de hacer constar el valor de subasta con posterioridad a la inscripción de la hipoteca
Supuestos en que el valor de subasta debe ser el 100% del valor de tasación, no bastando con que alcance el 75%
Imposibilidad de sacar a subasta el bien hipotecado por un valor superior o inferior al que conste en el Registro
Posibilidad de fijar en la escritura y en el Registro como valor de subasta un importe superior al de tasación
Irrelevancia de las cargas con igual o anterior rango para fijar el valor de subasta
Innecesaria nueva tasación en caso de novación de una hipoteca en que se amplíe el capital inicialmente prestado
Modificación del valor de tasación si el bien hipotecado se revaloriza
Sustitución de la tasación por una entidad homologada por un documento en el que la Administración fija el precio máximo de venta en caso de viviendas de protección oficial
Ventajas e inconvenientes de que en la escritura de hipoteca se fije un valor del bien a efectos de subasta
Problemática de la admisión a trámite de procedimientos hipotecarios en cuya escritura de hipoteca el precio del inmueble, a efectos de subasta, sea inferior a lo que actualmente exige la Ley
Oposición del ejecutado alegando como cláusula abusiva el valor fijado a efectos de subasta
Repercusión al consumidor de los gastos de tasación
PETICIÓN DE CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE DOMINIO Y CARGAS AL REGISTRO Y POSIBLE REQUERIMIENTO AL EJECUTADO DE LOS TÍTULOS DE PROPIEDAD
Efectos de la nota marginal en que consta haber expedido la certificación de cargas en el procedimiento ordinario y en el hipotecario
Momento procesal en la ejecución ordinaria para solicitar la certificación de cargas al Registro
Posibilidad de solicitar con posterioridad a la certificación de cargas nota registral actualizada
Bien inscrito a nombre de persona distinta al ejecutado
Adquirente del bien con anterioridad a la anotación preventiva de embargo que lo ha inscrito a su nombre con posterioridad
Bien inscrito a nombre de persona fallecida de la que el ejecutado es heredero
Especialidades en el Procedimiento Hipotecario
Necesidad de solicitar la certificación de cargas al Registro aun cuando el ejecutante ya la hubiera acompañado junto con la demanda
Hipoteca no inscrita a favor del ejecutante por haberse producido una sucesión de la entidad acreedora
Requerimiento de títulos de propiedad al ejecutado
SUBROGACIÓN EN LA POSICIÓN DEL EJECUTANTE DE LOS TITULARES DE DERECHOS QUE FIGUREN CON POSTERIORIDAD EN EL REGISTRO
Notificación por el Registrador a los titulares de derechos que constan en el Registro con posterioridad
Problemática acerca de si el Registrador deberá notificar la existencia de la ejecución a los titulares posteriores con un asiento de presentación
Importe que debe abonar el acreedor que pretende subrogarse en la posición del ejecutante
Cuestiones que debe ponderar el acreedor posterior antes de subrogarse en la posición del ejecutante
SOLICITUD DE INFORMACIÓN SOBRE LAS CARGAS ANTERIORES O DE IGUAL RANGO
Acreedores a los que resulta necesario solicitar información y acreedores a los que sería conveniente
Información que debe facilitarse
Obligatoriedad de entregar los oficios al Procurador del ejecutante si los acreedores de anterior o igual rango no disponen de dirección electrónica
Silencio legal en caso de que ni el ejecutado ni los acreedores con igual o anterior rango faciliten la información que se les solicita
Problemática en el supuesto de que los acreedores con igual o anterior rango manifiesten que sus créditos han aumentado
Modo de hacer constar en el Registro la disminución de las cargas
Fisura legal que impide al Letrado de la Administración de Justicia tener en cuenta en la liquidación de cargas la minoración o extinción de gravámenes
Problemática en caso de que el acreedor con igual o anterior rango al ejecutante facilite una información errónea
Casos en que la información errónea no se hace constar en el Registro
Supuestos en que la información errónea accedió al Registro
LIQUIDACIÓN DE CARGAS
Supuestos en que resulta problemático cómo practicar la liquidación de cargas
Nuda propiedad o usufructo
Mitad de un inmueble hipotecado
Créditos abiertos con garantía hipotecaria
Improcedencia de practicar liquidación de cargas en el procedimiento hipotecario
INCONSTITUCIONALIDAD DE ALGUNAS ACTUACIONES PREVIAS A LA VÍA DE APREMIO O AL PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO ESTABLECIDAS POR LA LEY 12/2023
Inconstitucionalidad de la exigencia de que el actor acredite la situación de vulnerabilidad del demandado antes de iniciar la vía de apremio o en la demanda del procedimiento hipotecario
Inconstitucionalidad de la exigencia de haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación antes de la vía de apremio o de iniciar un procedimiento hipotecario
FORMACIÓN DE LOTES DE BIENES ANTES DE LA SUBASTA
Dudosa necesidad de oír al ejecutado no personado y a terceros interesados
Innecesario traslado a las partes para formar lotes cuando los bienes se hayan embargado como un todo
Silencio legal acerca de si es posible formar lotes de inmuebles o de muebles e inmuebles
Alcance de la discrecionalidad del Letrado de la Administración de Justicia y posibilidad de actuar de oficio en la formación de lotes
Momento procesal oportuno para la formación de lotes
Actuaciones que puede solicitar el ejecutante en caso de que no se convoque la subasta
ORDEN DE ENAJENACIÓN DE LOS BIENES POR MEDIO DE SUBASTA
CONVOCATORIA DE LA SUBASTA Y NOTIFICACIÓN AL EJECUTADO
Notificación de la convocatoria de la subasta al ejecutado aunque no esté personado
Momentos en que el ejecutado puede comunicar su deseo de facilitar la inspección del bien que se subasta
Especialidades respecto de la convocatoria de la subasta en el procedimiento hipotecario
Plazo mínimo para subastar el bien
Casos en que conviene al deudor o al tercer poseedor solicitar la convocatoria de la subasta
Normas que se deben aplicar en la subasta de bienes pignorados y de muebles hipotecados
Juicio declarativo instado por el acreedor para cobrar el préstamo con garantía hipotecaria con solicitud de subasta
PUBLICIDAD DE LA SUBASTA
Necesidad de informar del pago de la tasa exigida
Información en el BOE y en el Portal de Subastas
REQUISITOS PARA PUJAR
Mecanismos seguros de identificación
Depósito para pujar
DESARROLLO DE LA SUBASTA ELECTRÓNICA
Secreto de las pujas
Reserva de depósito
Supresión por la LO 1/2025 de la posibilidad de ofrecer el pago a plazos del precio de remate
Duración de la subasta e imposibilidad de que termine en festivos
Prohibición de que el ejecutante se adjudique el bien fuera de la subasta
Posibilidad de que el ejecutante pueda tomar parte en la subasta aunque no intervengan otros licitadores
EVENTUALIDADES E INCIDENCIAS
Posturas por debajo del tipo mínimo
Presentación por el ejecutado de un adquirente que mejore el precio
Casos en que el ejecutado no haga uso de la facultad de presentar un tercero que mejore la mejor postura o esta no haya tenido efecto
Subasta desierta
Quiebra de la subasta
Posibilidad de que el Letrado de la Administración de Justicia no apruebe el resultado de la subasta atendidas las incidencias producidas
Supuestos en que se puede apreciar enriquecimiento injusto al adquirir los bienes en subasta
Prerrogativas del ejecutado si se subasta su vivienda habitual hipotecada y se inicia una ejecución ordinaria ex art. 579 de la LEC
Quita por pronto pago y participación en el 50% de la plusvalía neta en caso de enajenación del bien
Menor porcentaje embargable de sueldo o pensión
LIBERACIÓN DEL BIEN
Bienes embargados
Bienes hipotecados
Personas legitimadas para liberar el bien
Requisitos para liberar el bien
Plazo para liberar el bien
Segunda o ulteriores liberaciones del bien
Costas en caso de liberación del bien
ACTUACIONES POSTERIORES A LA SUBASTA
Pago del precio de remate
Acreditación de la actuación en representación de otras personas
Hipoteca del derecho del rematante
Innecesaria liquidación de la deuda cuando el ejecutante adquiere el bien por precio igual o inferior al principal reclamado
Cesión de remate
Agilización de la devolución del depósito
CAUSAS QUE PUEDEN OCASIONAR LA NULIDAD DE LAS SUBASTAS
Enajenación de un bien que no pertenece al ejecutado
Declaración de abusividad de una cláusula que fundamenta la ejecución
Estimación de una demanda de juicio declarativo acordando la nulidad del título ejecutivo
Nulidad por defectos en el edicto de publicación de la subasta
Nulidad por defectos en los actos de comunicación
Restitución económica al ejecutado cuando no es posible devolverle el bien subastado
CANCELACIÓN DE CARGAS
Responsabilidad del adquirente en subasta respecto de las cargas que subsisten tras la subasta
Límite de responsabilidad respecto de las anotaciones preventivas de embargo anteriores
Límite de responsabilidad respecto de las cargas hipotecarias que constan en el Registro con anterioridad
Cargas registrales de dudosa cancelación
Prohibiciones de disponer
Cargas posteriores en el caso de que haya caducado la anotación preventiva de embargo que ha motivado la subasta
Ampliaciones posteriores de una anotación preventiva de embargo anterior
Ampliación de una hipoteca anterior
Cargas que garantizan créditos preferentes que constan inscritas en el Registro con posterioridad
Cargas que han accedido al Registro después de la hipoteca, pero antes de la anotación preventiva de embargo
Hipotecas con igual rango a la que se ejecuta
Cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta que no se cancelan
Casos excepcionales en que, ejecutada la hipoteca, no se cancela en el Registro
Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas
Subasta de un inmueble hipotecado en caso de impago de al menos tres mensualidades sin vencimiento anticipado de toda la deuda
Cargas que no constan en el Registro que asume el rematante o adjudicatario
Accesiones o mejoras sobre la finca hipotecada cuando la hipoteca no se extienda a las mismas
INSCRIPCIÓN DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN EN EL REGISTRO
Calificación del Registrador
Problemas para inscribir en el Registro de la Propiedad el decreto de adjudicación: supuestos conflictivos
Posibilidad de inscribir un decreto de adjudicación de fecha anterior al auto de declaración de concurso que accede al Registro con posterioridad
Omisión o discrepancia de los datos descriptivos del inmueble que figuran en el decreto de adjudicación con los que constan en el Registro
Ejecutante que no figura como acreedor en el Registro al haberse producido una cesión del crédito
Decreto de adjudicación de la vivienda habitual del deudor en el que consta que las costas exigidas al mismo exceden del 5% por haber sumado el IVA
Casos en que no se ha expedido la certificación de cargas a petición del órgano judicial ni figura la correspondiente nota marginal
Falta de inscripción del decreto de adjudicación por no haber realizado las notificaciones oportunas a los arrendatarios con derecho de adquisición preferente
Decreto de adjudicación que no especifica dónde fue requerido el ejecutado en una ejecución hipotecaria
Decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria en que consta haberse abonado al ejecutante un importe superior a la cobertura hipotecaria
Subasta de finca hipotecada agrupada a otras no hipotecadas
Falta de declaración de actividades contaminantes cuando sea necesario
Falta de inscripción del decreto de adjudicación por no haber dirigido el procedimiento hipotecario contra todos los interesados
PAGO DEL SOBRANTE
Supuesto en que el ejecutante no puede cobrar todo lo que se le adeuda a pesar de haber sobrante en una ejecución ordinaria
Pago en el supuesto de que se haya estimado una tercería de mejor derecho
Pago del sobrante a los acreedores que constan en el Registro con posterioridad
¿A quién se paga antes el sobrante a los acreedores que constan en el Registro con posterioridad o a los embargantes del sobrante?
Peculiaridad en el pago del sobrante si se hubiera subastado un bien reintegrado a la ejecución después de estimar una acción rescisoria en fraude de acreedores
Problemas que suscita la entrega del sobrante en la ejecución hipotecaria
TERCEROS OCUPANTES
Okupas
Arrendatarios
Titular de un derecho de uso atribuido en un proceso matrimonial
Trámites para el desalojo de los terceros ocupantes dentro del proceso de ejecución
PROBLEMÁTICA DE ACUDIR A UN JUICIO DE PRECARIO PARA EL LANZAMIENTO DEL EJECUTADO
SUSPENSIÓN DEL PROCESO DE EJECUCIÓN ORDINARIO E HIPOTECARIO Y DE LA SUBASTA
Suspensión por sometimiento de las partes a un MASC
Suspensión por interposición de demanda de revisión de sentencia firme o de rescisión de sentencia dictada en rebeldía
Suspensión por la interposición de recursos ordinarios
Situaciones concursales o preconcursales
Prejudicialidad penal
Otras causas de suspensión
Supuestos en que resulta dudoso si puede suspenderse el proceso de ejecución
PECULIARIDADES QUE SE PLANTEAN EN LOS PROCESOS DE EJECUCIÓN DE UNA SENTENCIA DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN
Inoperancia del plazo de caducidad de la acción ejecutiva
Posibilidad de que inste la ejecución el que haya actuado como demandado en el juicio declarativo
Iniciación de la ejecución aun cuando uno de los comuneros haya sido declarado en concurso
Dudosa posibilidad de instar la ejecución provisional
Pago entre todos los comuneros de los gastos que suscita la ejecución
Peculiaridades de la subasta

Tasación de bienes embargados y acuerdo de las partes
Requisitos para la aprobación del acuerdo de tasación
Designación, aceptación, renuncia y recusación de peritos
Tasación de bienes hipotecados y valor de subasta
Supuestos de valor de subasta al 100% del valor de tasación
Novación de hipoteca y ampliación de capital
Certificación registral de dominio y cargas
Notas marginales y efectos registrales
Subrogación de titulares de derechos posteriores
Liquidación de cargas anteriores o de igual rango
Minoración o extinción de gravámenes y su reflejo registral
Actuaciones previas a la vía de apremio según la Ley 12/2023
Formación de lotes de bienes antes de la subasta
Convocatoria y notificación de la subasta al ejecutado
Publicidad de la subasta en el BOE y Portal de Subastas
Requisitos, identificación y depósitos para pujar
Desarrollo de la subasta electrónica y pujas secretas
Supresión del pago a plazos por la LO 1/2025
Incidencias: posturas inferiores al tipo, mejora de precio, subasta desierta, quiebra
Liberación del bien embargado o hipotecado
Actuaciones posteriores: pago, cesión de remate, devolución de depósitos
Causas de nulidad de la subasta
Cancelación de cargas y responsabilidad del adquirente
Inscripción del decreto de adjudicación en el Registro
Distribución y pago del sobrante
Tratamiento de terceros ocupantes, okupas y arrendatarios
Suspensión del proceso de ejecución
Ejecución de sentencia de división de cosa común